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Immobiliennachrichten

Vermieter darf Kaution während des Mietverhältnisses nicht antasten

paragraphDer Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung beschäftigt,die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten. Eine Vereinbarung, die ihm dies gestattet, ist unwirksam. Ein Vermieter ist nicht berechtigt, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der vom Mieter bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil entschieden.Die Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution.Der Vermieter hat die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz und getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit soll sichergestellt werden, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Unwirksamer Zeitmietvertrag ist nicht vorzeitig kündbar

paragraphBGH, Urteil v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12

Unwirksamer Zeitmietvertrag ist nicht vorzeitig kündbar

Erweist sich ein Zeitmietvertrag über Wohnraum als unwirksam, gilt der Vertrag eigentlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Folge: Der Mietvertrag ist ordentlich kündbar. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) kommt zum gegenteiligen Ergebnis (Az. VIII ZR 235/12). In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatten die Parteien einen zeitlich befristeten Mietvertrag über drei Jahre abgeschlossen. Rund ein Dreivierteljahr später kündigte der neue Vermieter, der die Wohnung erworben hatte, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs, weil der Bruder der Eigentümerin seinen Lebensabend in eben dieser Wohnung verbringen wollte. Als die Mieter trotz Eigenbedarfskündigung nicht auszogen, klagte der Vermieter auf Räumung. Diesem Begehren gaben die Vorinstanzen statt. Begründung: Es fehle an einem Grund für die zeitliche Befristung des Mietverhältnisses.

Das habe nach § 575 Absatz 2 Satz 2 BGB zur Folge, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und deshalb normal kündbar sei. Vertragslücke entdeckt Diese Auffassung erklärten die obersten Zivilrichter als "von Rechtsirrtum beeinflusst". Durch die Unwirksamkeit des von den Parteien gewollten Zeitmietvertrages sei eine "planwidrige Vertragslücke" entstanden. Diese Lücke sei in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Beiderseitiger Kündigungsverzicht gewollt Diese Grundsätze übertrug das Gericht sodann auf den konkreten Fall: Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke redlicherweise dahin geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt. Das bedeutet: Eine Kündigung sollte frühestens zum Ablauf der vereinbarten dreijährigen Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise werde das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht, befand der BGH. Zum Hintergrund: Die Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Jedenfalls an der letzteren Voraussetzung fehlte es im Streitfall.

Schnelle Klage minimiert Vermieters Verjährungsrisiko

paragraphHat der Mieter sich vertraglich zu Unterhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet, muss sich der Vermieter ab der Rückgabe der Mietsache mit Schadensersatzansprüchen beeilen, wenn der Mieter geschlampt hat oder seiner Vertragspflicht überhaupt nicht nachgekommen ist. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) darf der Vermieter aber innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist bereits dann eine Schadensersatzklage gegen den Mieter anstrengen, wenn deren Voraussetzungen noch gar nicht vorliegen (Az. XII ZR 12/13). Der Urteilsfall betraf drei jeweils mit Werkhallen bebaute Gewerbegrundstücke. In einem Paragrafen des Mietvertrags war unter anderem Folgendes vereinbart: "Die Mieter sind verpflichtet, alle Unterhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten einschließlich der Außenanlagen und Einfriedung auszuführen, auch soweit Unterhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf bereits bei Beginn des Mietverhältnisses besteht (Instandhaltung von Dach und Fach). ... Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses der vorstehenden Verpflichtungen entsprechende Arbeiten ausstehen, sind diese vor Rückgabe der Mietsache fachgerecht durchzuführen." Nach Rückgabe der Mietsache stellte der Vermieter fest, dass der Mieter seinen Instandhaltungspflichten nicht nachgekommen war.

Deshalb erhob er innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB eine Schadensersatzklage über 355.483 Euro gegen den Mieter. Dieser berief sich auf die Verjährung des Anspruchs, weil der Schadensersatz-anspruch zum Zeitpunkt der Klageerhebung mangels Zahlungsfristsetzung noch gar nicht entstanden sei.

Stimmt nicht, entschied der BGH. Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB werde die Verjährung durch die Erhebung einer Leistungsklage gehemmt. "Dem liegt der Rechtsgedanke zugrunde, dass der Gläubiger durch aktives Betreiben seines Anspruchs seinen Rechtsverfolgungswillen so deutlich macht, dass der Schuldner gewarnt wird und sich auf eine Erfüllung auch nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstellen muss", befand das Gericht. Im Übrigen entfalte die wirksame Klageerhebung ihre verjährungshemmende Wirkung auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht alle Anspruchsvorausetzungen vorliegen.